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Aktuelle Gerichtsurteile: Mietrecht

Deutsches Mietrecht - von der Anmietung bis zur Kündigung der Mietwohnung.
  1. Jahrelang hat der Bundesgerichtshof das Recht des Vermieters auf angemessene Verwertung seines Eigentums herangezogen, um Kündigungen von Wohnraummietverträgen auch dann zu ermöglichen, wenn der Eigentümer die Wohnräume anschließend beruflich verwenden will. In dem Rechtsstreit, den der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 45/16 zu entscheiden hatte, stand dem Interesse des Mieters, der die umkämpfte Wohnung seit mehr als 30 Jahren bewohnt hatte, das Interesse des neuen Vermieters gegenüber, die Wohnräume geschäftlich zu nutzen, weil er im selben Haus bereits Geschäftsräume eingerichtet hatte. Der Eigentümer führte an, dass Erweiterungsbedarf bestehe, den er nur durch den Ankauf der an den späteren Beklagten vermieteten Wohnung decken könne. Ausweichräume stehen ihm nicht zur Verfügung.

  2. Man sollte meinen, dass dies doch allgemeiner Standard ist: Setzt der Vermieter aufgrund von Zahlungsrückständen seinem Mieter eine Zahlungsfrist, kann er nicht während des Fristlaufs kündigen. Für einen Berliner Mieter war das keine Selbstverständlichkeit.

    Der Fall: Die Mieter waren mit Mietzahlungen im Rückstand. Mit Schreiben vom 4.11.2016 forderte der Vermieter die Mieter auf, die rückständigen Beträge bis zum 14.11.2016 zu zahlen. Am 11.11.2016 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Hinweis auf die Zahlungsrückstände und verlangt die Räumung der Mietwohnung.

    Das Urteil: Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzuges eine fristgebundene (Ab-)Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-)gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird.

    | LG Berlin, Beschluss v. 26.9.2017, 67 S 166/17

  3. Das Amtsgericht Mannheim urteilte, dass Mieter nicht zu lange warten sollten, wenn sie wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs von ihrem Vermieter Schadenersatz verlangen. Auch diese Forderungen unterliegen der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist nach 195 BGB.

    In dem zu entscheidenden Fall hatte eine Vermieterin das Mietverhältnis zum 30.04.2012 wegen Eigenbedarf gekündigt. Sie benötigte die Wohnung für ihren Sohn. Nachdem der Mieter nicht auszog erhob die Eigentümerin im November 2012 Räumungsklage. Kurz nach Erhebung der Klage zog der Mieter aus, sein neues Mietverhältnis begann zum 01.12.2012. Am 01.01.2016 erhob er vor dem Amtsgericht Mannheim Klage und verlangte von seiner ehemaligen Vermieterin die Erstattung seiner Umzugskosten in Höhe von 6.800 EUR sowie die aufgelaufene Mietdifferenz über 3.500 EUR. Als Begründung führte er an, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, da der Sohn nie eingezogen sei. Weiter sei ihm eine freigewordene Alternativwohnung nicht angeboten worden. Die Vermieterin berief sich unter anderem auf Verjährung.

    Zu spät sagt das Amtsgricht Mannheim

    Die Frist der regelmäßigen Verjährung beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.

    Alle anspruchsbegründenden Tatsachen waren dem Mieter jedoch schon im Jahr 2012 bekannt. Spätestens mit freiwilligem Auszug des Klägers und dem Einzug in die Nachfolgewohnung standen auch die Schadenspositionen (Umzugskosten und Mietzinsveränderungen) fest, sodass die Verjährungsfrist am Ende des Jahres 2012 zu laufen beginnt.

    • Ebenso ist unerheblich, ob der Mieter aus den ihm bekannten Tatsachen noch 2012 die richtigen rechtlichen Schlüsse gezogen hat.
    • Es ist ebenfalls nicht maßgeblich, dass das Urteil, mit dem die Räumungsklage abgewiesen wurde, erst später gefallen ist.

    Somit sind eventuelle Ansprüche auf Schadensersatz mit Ablauf des Jahres 2015 verjährt.

    Die erst am 1.1.2016 bei Gericht eingegangene Klage vermochte an der Verjährung nichts mehr zu ändern. Geht der Klageschriftsatz erst am 01.01. und damit einen Tag zu spät bei Gericht ein, muss der Kläger beweisen, dass das Schriftstück bereits am 31.12. in den Herrschaftsbereich des Gerichts gelangt ist.

    | AG Mannheim, Urteil v. 3.5.2017, 8 C 6/16

  4. Schwere Wasserkästen lässt man gerne auf dem Tiefgaragenplatz stehen und nimmt nur mit in die Wohnung, was aktuell gebraucht wird. Eine Stuttgarter Mieterin hielt es nicht anders. Sie hatte die Kästen auf ihrem Stellplatz in der Tiefgarage deponiert, um Mineralwasser griffbereit zu haben, wenn sie mit ihren Kindern eine Autofahrt antrat. In den Kofferraum konnte sie die Kisten nicht stellen, weil dort sonst der Kinderwagen keinen Platz mehr gefunden hätte. Den Eigentümer des Hauses störte das sehr, er mahnte die Mieterin ab und verlangte die Entfernung. Als die nicht reagierte, klagte er auf Unterlassung.

    „Wasserkästen haben auf einem Stellplatz nichts verloren“, sagte das AG Stuttgart und gab der Unterlassungsklage des Vermieters statt. Ein Stellplatz sei typischerweise dafür da, um dort ein Auto abzustellen und vielleicht noch etwas Zubehör. Sonstige Gegenstände seien hingegen in von allen Seiten abgeschlossenen Räumen zu lagern. Außerdem sei zu befürchten, dass auch andere Bewohner auf die Idee kämen, ihren Stellplatz als Getränkelager zu nutzen. Eine solche negative Vorbildfunktion müsse der Vermieter aus Brandschutzgründen nicht dulden.

    | AG Stuttgart, Urteil v. 01.04.2016, Az. 37 C 5953/15

  5. Mancher Mieter oder manche Mieterin ist der Auffassung, dass ein einfaches Bestreiten immer ausreicht. Soll der Vermieter doch nachweisen, dass bei  der Betriebskostenabrechnung das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet wurde oder die angegebene Quadratmeterzahl den Realitäten entspricht, auch die Zahlung unter Vorbehalt ist beliebt. Wenn sie Zweifel an den Berechnungen des Vermieters haben, reicht es jedoch nicht, einfach zu sagen "kann nicht stimmen" und darauf zu warten, dass der Vermieter tätig wird. Sie müssen tätig werden. So erging es auch einem Mainzer Mieter, der von seinem Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen erhielt. Da vertraglich keine Wohnungsgröße vereinbart war, nahm der Vermieter die in der jährlichen Betriebskostenabrechnung genannten Quadratmeter als Basis. Der Mieter bestritt die angegebene Wohnfläche, mehr auch nicht, und verlangte einen geeignete Nachweise vom Vermieter. Der griff jedoch nicht zum Zollstock, sondern klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

    Die Angabe der Wohnfläche genügt, sagt der Bundesgerichtshof

    • Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch - wie hier - eine bestimmte Wohnfläche angibt, genügt dies.
    • Bestreitet der Mieter die Wohnfläche, muss er auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich erwidern und erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nicht begnügen.

    Ist es dem Mieter möglich, muss er die Wohnung selbst ausmessen

    Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung im Mietvertrag angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (BGH, 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14). Zumutbar ist es nach Ansicht der BGH-Richter auch eine Dachgeschoßwohnung nach der Wohnflächenverordnung zu vermessen, wenn aufgrund von Schrägen und Winkeln die Vermessung kompliziert ist.

    Interessant am Rande

    Die Wohnflächenberechnung lag dem Vermieter nach eigenen Angaben wohl vor, er rückte sie jedoch nicht raus. Dazu der BGH:

    Die Klägerin hat, entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung, indem sie den nach eigenen Angaben verfügbaren Wohnflächennachweis der Beklagten trotz deren Bitte nicht vorgelegt hat, weder gegen ihre prozessuale Wahrheitspflicht nach § 138 Abs. 1 ZPO verstoßen noch hat sie sich treuwidrig (§ 242 BGB) verhalten.

    | BGH, 31.5.2017, VIII ZR 181/16

  6. Leere MietwohnungEigentlich eine klare Sache: Ist das Mietverhältnis ohne Wenn und Aber beendet, muss der Mieter die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückgeben. Tut er das nicht, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Bis zum endgültigen Auszug und der Rückgabe der Wohnung steht dem Vermieter als Entschädigung die vereinbarte Miete oder eine Miete zu, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist - die Nutzungsentschädigung. Viele Eigentümer sind glücklich, wenn ein Mieter bis zum Auszug die vereinbarte Miete überhaupt zahlt. Es gibt jedoch auch Vermieter, die sich damit nicht zufrieden geben und die eine "ortsübliche Miete" verlangen. Hier stellt sich die Frage, was denn eine "ortsübliche Miete" ist.

  7. Eine Berliner Vermieterin wollte etwas für die Umwelt tun und Energie sparen. Sie legte deshalb in ihrem Mietshaus den Müllschlucker still, vergrößerte hinter dem Haus den Müllplatz und richtete eine Recyclingsammelstelle ein. Da sie dies als Modernisierungsmaßnahme ansah, forderte sie eine Modernisierungmieterhöhung. Eine Mieterin wehrte sich und klagte gegen die Mieterhöhung. Das AG Berlin-Neukölln sah sich den Fall genauer an und gab der Mieterin recht.

    Es ist eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB... aber

    Durch die Stilllegung des Müllschluckers kommt es zwar zu einer Energieeinsparung im Sinne von § 555 b Nr. 1 BGB, da nachhaltig Energie eingespart wird, andererseits hat die Stilllegung zur Folge, dass eine vom Vermieter vertragsgemäß angebotene Leistung - hier Müllschlucker im Haus - verringert wird, was eine Vereinbarung mit dem Mieter über die Änderung der geschuldeten Vermieterpflichten voraussetzt. Ob der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmen muss, ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben zu beurteilen. Die Modernisierungsregelung ist daher durch § 535 Abs. 1 BGB verdrängt worden.
    Die Anwendung der Modernisierungsregeln kommt in diesem Fall deshalb nicht in Betracht.

    Keine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache nach § 555b Nr. 5 BGB

    Der Mieter muss seinen Müll nun selbst heruntertragen und zu den Müllbehältern bringen. Hier liegt keine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gemäß § 555b Nr. 4 BGB oder zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gemäß § 555b Nr. 5 BGB vor.

    Der Gesetzgeber verlangt keine Modernisierungen nach § 555b Nr. 6 BGB

    Die Berliner Bauordnung sieht zwar vor, dass Müllschlucker außer Betrieb zu nehmen sind. Sie dürfen aber weiter betrieben werden, wenn Abfalltrennung und Brandschutz gewährleistet sind. Dies war gegeben, so dass die Stilllegung nicht zwingend war. Die Modernisierungsmaßnahme war aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB) somit nicht gegeben.

    Fazit: Wird in einer Wohnanlage der Müllschlucker stillgelegt und ihr Vermieter verlangt für die Einrichtung von Müllplätzen eine Modernisierungsmieterhöhung, sollten sie die Mieterhöhung zurückweisen. Nur wenn der Gesetzgeber die Stilllegung verlangt, kann der Vermieter die Miete anheben.

    § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
    (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
    (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.